ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ.

Права иностранцев и процедура приобретения недвижимости в Испании

Как резиденты, так и нерезиденты Испании могут приобретать недвижимость в этой стране. И физическое, и юридическое лицо имеет право совершать такие покупки, иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. 

Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

 

Покупка земли.

Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли.
Однако здесь имеется огромное количество нюансов. Одна из проблем – предназначение того или иного  земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.
В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.
В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год облагается налогом – 7% + нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.

С чего начинать процесс покупки.

Для начала лучше снять жилье на несколько месяцев в выбранном районе и заняться осмотром недвижимости через местные агентства. Однако немногие могут выделить на это время и ресурсы – большинство потенциальных покупателей вынуждено специально прилетать для осмотров. Можно согласовать поездку с агентствами, распланировав ее самостоятельно, можно отправиться в бесплатный «ознакомительный тур» – такую услугу предлагают многие компании. Купить дом в Испании можно и дистанционно, не выезжая из страны, но на практике очень немногие совершают сделку без выезда в страну – по фотографии достаточно сложно оценить объект.
После того как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого, в дальнейшем, должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту.
Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет порядка несколько минут. Для этого необходим только действующий загранпаспорт. Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности.
При открытии счета в евро сама операция открытия будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После открытия выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD).

Документы и заключение сделки.

Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Реестре собственности (Registro de Propiedad). В Реестре можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца, для этого нужно запросить  официальную выписку (нота симпле информатива), данный документ является аналогом российской выписки из ЕГРП (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).
После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты.  Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности, фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты.
При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости. 
Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.
Вся оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком. 
Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: при покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – строительная фирма. Сделка по купле/продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.
Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.
Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр Собственности, информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через 2-3 дня после подписания договора.  Тридцать дней дается на оплату гербового сбора (I.A.J.D.) и на представление документа в Реестре.

Идентификационный Номер  Иностранца.

По закону NIE необходим всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах  для покупки и оформления права собственности на недвижимость, оплаты налогов, оформления контрактов на воду и электричество. Также этот номер используется при заполнении налоговых платежей.
 Все иностранцы, имеющие финансовый интерес в Испании, как резиденты, так и не резиденты, обязаны получить номер иностранца, под которым данное лицо будет зарегистрировано в налоговых органах. Номер NIE получают в полицейском участке, в отделении иностранцев.

Для получения NIE необходимо предоставить определенный пакет документов, на основании которых он выдается:

1) Действующий загран-паспорт (копия всех листов),

2) Действующая шенгенская виза в паспорте (обязательно с штампом о въезде),

3) Контракт купли-продажи (резерв перед норариусом),

4) Подтверждение о финансовой обеспеченности для покупки недвижимости, например запрос на ипотеку в испанском банке (для этого необходимо иметь в этом банке 40% от стоимости недвижимости), либо 100% от стоимости жилья,

5) Билет с датой выезда из Испании (в случае электронного билета, просто его распечатка).

NIE может быть запрошен только самим клиентом, либо в испанском консульстве в Москве, либо в офисах национальной полиции на территории Испании. Обычно номер NIE запрашивают в первый день второго приезда, прямо перед оформлением купли. Срок получения NIE - 3-4 дня. Для запроса NIE в Москве, в испанское консульство нужно предоставить оригинал и фотокопию паспорта, оригинал и фотокопию контракта купли-продажи (резерва), специальный бланк запроса NIE + фотокопию и 2 фотографии. После подачи заявления на выдачу NIE, консульство ставит на оригинале бланка, а также на фотокопии паспорта печать. Эти документы можно будет выслать нам, тогда адвокаты смогут по доверенности получить этот номер здесь. Для получения ипотеки в испанском банке, клиент должен предоставить, кроме вышеперечисленных документов: 

1) Справку с работы с печатью и подписью директора о заработной плате.

2) Прошлогоднюю налоговую декларацию

3) Справку из банка о состоянии средств, либо кредитный отчёт.

Последние три документа должны быть переведены на испанский язык официальным переводчиком в России, либо мы можем перевести их здесь, на месте. 

Налоги и дополнительные расходы на приобретение недвижимости в Испании.

При приобретении недвижимости:

-Канарский Общий Косвенный Налог (Impuesto General Indirecto Canario - IGIC) - 7% от стоимости на новое жильё (первычное жильё).  
 – Налог на переход имущества или передаточный налог (ITP – impuesto de transmisiones patrimoniales) - 6,5% от стоимости на жилье «со вторых рук».                                                    - Гербовый сбор или налог на Документальные Юридические Действия (AJD) - 0,75% от стоимости на новое жильё.    
- Нотариальный гонорар . - 350,00 – 700,00 Евро (в случае оформления ипотечного кредита немного больше).
- Расходы на регистрацию в Реeстре собственности Испании - 300,00 - 800,00 Евро. Сумма определяется по специальной шкале и зависит от стоимости недвижимости.

Ежегодные налоги и расходы:  

- Земельный налог (налог с физических лиц на недвижимое имущество -IBI): Обязательный платеж, ежегодно взимаемый государством за владение недвижимым имуществом. Выражается в виде фиксированной либо прогрессивной процентной ставки от оценочной стоимости недвижимости, а также может рассчитываться местными налоговыми органами по индивидуальной схеме. Налоговая ставка зависит от площади и качества жилья, учитываются также такие факторы как месторасположение, отдаленность от культурных центров и достопримечательностей. Размер налога не может превышать 1,17% для объектов городской застройки и 1,11% для объектов, расположенных в сельской местности.    - Подоходный налог с физических лиц-нерезидентов. – Согласно испанскому налоговому законодательству, иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то не резиденты выплачивают налог на доходы нерезидентов.